Dix ans de Zones d'Entreprises en Milieu Urbain : le logement représente 3/4 des nouvelles surfaces

Dix ans après la mise en place des Zones d'Entreprises en Milieu Urbain (ZEMU), cette zone d'affectation a eu un impact manifeste sur la dynamique de construction dans la Région de Bruxelles-Capitale. La superficie plancher totale dans ces zones a augmenté de 20 %. Le logement représente les trois quarts de la surface supplémentaire. 

La mise en place des Zones d'Entreprises en Milieu Urbain (ZEMU) remonte à 2013. À cette époque, la Région bruxelloise était confrontée à une forte croissance démographique. Pour y répondre, le Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS) a délimité des zones où, à l’avenir, le logement serait autorisé en plus des activités productives.

La mixité des fonctions y est une priorité : les grands projets doivent intégrer à la fois des logements et des activités économiques. Les différentes ZEMU couvrent au total 200 hectares du territoire bruxellois. Elles se situent en grande partie dans la zone du canal, mais englobent également les zones situées autour d’Érasme, de l’OTAN et du site Reyers.

Une densification importante avec le logement comme moteur

Entre 2014 et 2024, la superficie plancher totale dans les ZEMU a augmenté de 235 000 m², soit une hausse de 20 %. Si l'on inclut les projets autorisés et qui restent à réaliser, ce chiffre a même plus que doublé (480 000 m², soit une hausse de 40 %). La densification urbaine dans les ZEMU au cours des dix dernières années est donc 2,5 fois supérieure à la moyenne régionale. Toutefois, les parcelles offrant une surface habitable supplémentaire ne représentent que 12 % des 200 hectares des ZEMU. Le potentiel de développement futur reste donc considérable.

Dans le même temps, l’emprise au sol du nouveau bâti est restée limitée à 10 000 m² (ce qui correspond à 1 % de la superficie des ZEMU). Cela signifie que la construction s’est principalement développée en hauteur.

Le logement joue un rôle central et représente les trois quarts de la nouvelle surface au sol bâtie. Cela correspond à environ 3 000 logements, dont quelques 2 200 sont déjà réalisés ou en cours de construction. Parmi ces logements, 80 % ont été vendus sur le marché privé, 10 % sont des logements sociaux et 10 % des logements destinés aux revenus moyens.

L’arrivée des nouveaux habitants génère une demande supplémentaire en équipements locaux et en espaces publics. La construction de nouvelles écoles et l'aménagement d'un parc sont prévus, mais nécessitent un délai de réalisation plus long que certaines initiatives privées.

Dynamique de construction la plus forte dans la zone sud du canal, autour du bassin de Biestebroeck

Les différentes ZEMU ont chacune leur propre dynamique. Ainsi, la zone autour d’Érasme n’était que peu bâtie en 2014 et la densification urbaine y est restée limitée depuis lors. Dans les deux plus grandes sous-zones, autour de l’OTAN et autour du Quai des Usines, peu de choses ont changé.

La zone autour du bassin de Biestebroeck affiche quant à elle la plus forte dynamique. À tel point que les deux tiers des nouveaux logements dans les ZEMU ont été construits dans cette zone. D'importants projets y contribuent, tels que les projets City Dox, Nautilus et Atlantis, situés dans la commune d'Anderlecht. La dynamique de construction est donc principalement portée par des projets à grande échelle sur d'anciennes parcelles industrielles.

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La fonction économique reste dominante, mais évolue

L'un des principaux objectifs des ZEMU était de préserver les activités productives en ville. Dix ans plus tard, ces fonctions économiques occupent toujours une place prépondérante. En effet, la superficie plancher totale consacrée à la production et au commerce reste stable.

On observe toutefois un glissement clair. Les activités de production matérielle diminuent. Bien que les bureaux en tant que tels n’y soient pas autorisés, les « fonctions de type bureau » augmentent (telles que les activités B2B et la production de biens immatériels comme l’informatique et la communication). La meilleure rentabilité de ces fonctions, mais aussi la crainte de nuisances pour les riverains jouent ici un rôle important. Par ailleurs, des espaces commerciaux supplémentaires ont également vu le jour durant les dix dernières années.

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En ce qui concerne la mixité des fonctions prévue, la superficie minimale réservée au logement est souvent largement dépassée. Soutenir les activités de production matérielle dans les ZEMU reste par conséquent un défi.

Share The City

Perspective assure la révision du Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS), baptisée Share the City. Cette étude spécifique nous donne une image claire des défis auxquels sont confrontées les ZEMU et alimente les réflexions pour le futur PRAS.